L'immobilier locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine de valeur et de générer des revenus réguliers. Cependant, la gestion peut se révéler chronophage et fastidieuse. De plus, le coût de l’acquisition n’est pas donné à tous, d’autant que la possibilité d’un financement à crédit n’est plus favorable aux investisseurs ne disposant pas d’un certain apport personnel.
Fort heureusement, des solutions pour investir dans l'immobilier locatif à gestion passive sont aujourd’hui légion. Ce sont les placements dits-pierre-papier.
La gestion passive via la pierre-papier
La pierre-papier est un placement financier adossé à de l’immobilier. Elle est pilotée par un spécialiste de la gestion de fonds d’investissements, c’est-à-dire en asset management qui a pour mission de gérer des actifs financiers pour le compte de tiers. Plus communément appelée société de gestion, ce spécialiste endosse la responsabilité de la prise de décisions pour faire fructifier les fonds investis et suivant une organisation responsable.
Plus concrètement, c’est la société de gestion qui gère l’ensemble du parc immobilier du placement. Il met en place les stratégies d’acquisition, c’est-à-dire le choix de la typologie de l’immeuble et de son emplacement. Il sélectionne les locataires et gère les baux. Il collecte les loyers et organise les assemblées générales en vue de la décision de la distribution des dividendes ainsi que de la constitution des réserves. En clair, il gère la “pierre”.
Afin de se constituer ce patrimoine immobilier, il émet des titres de propriété auprès du grand public : c’est le “papier”, auquel souscrivent ces derniers. C’est en fonction du nombre de parts acquises que leurs dividendes seront calculés. Chaque souscripteur devient alors associé et participe aux assemblées générales.
1. Les SCPI
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont de la pierre-papier à fort succès, du fait de leur rendement remarquablement stable et élevé : 4.40% de taux de distribution par an, en moyenne. Leur support est 100% immobilier, et ce patrimoine est diversifié en typologie et en situation géographique. Les SCPI proposent différentes sous-familles : celles dites fiscales, de rendement et de plus-value. À cela s’ajoutent les différents modes de souscription : en direct ou de manière indirecte (assurance-vie, PER, SCI), en pleine propriété ou en démembrement (usufruit, nue-propriété). À noter que les SCPI sont des placements qui gèrent de l’immobilier non coté et investissent ainsi dans le private equity ou capital-investissement.
2. Les SIIC
Les sociétés d’investissement immobilier coté (SIIC), en revanche, sont des foncières cotées. Elles fonctionnent comme les SCPI, mais leur marché est assez volatil du fait de leur reliance avec le marché boursier. Elles sont plus performantes que les SCPI du point de vue capitalisation, et elles investissent à grande échelle à l’international. À titre de comparaison, les SCPI interviennent majoritairement en zone euro, et seulement dans quelques pays étrangers où le marché immobilier est le plus dynamique.
Les OPCI
Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont aussi adossés à l’immobilier non coté. Cependant, leur stratégie repose sur une diversification plus poussée, grâce à l’intégration d’actifs boursiers dans leurs fonds, dont les obligations, les actions et leurs dérivés (OPCVM déclinés en SICAV, FCP). Ce qui fait des OPCI des placements hybrides volatiles.
Les différents types de ces organismes : les OPCI grand public, les OPPCI (organismes professionnels de placement collectif immobilier) qui sont réservés aux investisseurs institutionnels. Citons aussi la version OPCI FILM (fonds d’investissement dans la location meublée).
D’autres placements pierre-papier sont proposés sur le marché immobilier, mais à fonctionnement différent de ces 3 véhicules susmentionnés. Il s’agit du crowdfunding immobilier qui permet de financer des projets de construction et de rénovation, sans toutefois être propriétaire du bien.
