L’investissement immobilier locatif Pinel continue à faire la part belle sur le marché de l’immobilier locatif. Après la période incertaine de 2020 où les épargnants ont mis en veille leurs projets d’investissement, l’appétence des investisseurs a repris le dessus. La reprise de l’économie en 2021 et les nouvelles opportunités immobilières sur le marché y ont été favorables. Pourtant, les offres en logement ne suivent pas cette demande de plus en plus forte.
Depuis 2022, seules les habitations collectives sont éligibles
Le gouvernement veut prioriser la sortie de terre de logements collectifs neufs, car étant insuffisants par rapport à la demande locative. D’où ce focus sur l’éligibilité des logements sociaux afin de permettre à tous d’avoir accès au logement neuf et décent et en concordance avec leurs ressources. L’objectif est également de renouveler le parc immobilier français conformément aux objectifs de décarbonation de la loi Climat et Résilience. Ainsi, les passoires thermiques peuvent être rénovées de manière à augmenter leurs performances énergétiques et basculer de l’étiquette F ou G à la classe A.
Acheter un logement dans un immeuble collectif : quel coût ?
La construction d’un immeuble collectif n’est pas à la portée de tous. C’est pourquoi, pour accéder à la loi Pinel, les investisseurs se tourneront vers les programmes proposés par les promoteurs. Toutes les contraintes relatives à ce dispositif sont endossées par ce dernier : choix de la ville (en zone A Bis, A ou B1, ou encore dans les communes bretonnes précédemment classées zone B2). Idem en ce qui concerne les normes de construction : label BBC 2005 et règlementations RT 2012 ou RE 2020.
L’insuffisance des offres
La demande des investisseurs est de plus en plus croissante, tandis que les offres demeurent insuffisantes. La rareté foncière dans les grandes villes fait partie des freins à la construction dans les grandes agglomérations, à Paris, et en Île-de-France. Toujours est-il que les nouveaux quartiers font leur apparition et offrent un cadre de vie exceptionnel, en donnant priorité à des aménagements verts. Ce sont en effet des quartiers écologiques, invitant à la construction de logements à sobriété énergétique élevée.
Les logements collectifs sont encore en minorité dans ces quartiers verts. Investir en tenant compte de cette forte demande dès aujourd’hui serait donc profitable, d’autant que les avantages fiscaux vont connaître une nouvelle baisse à compter du 1er janvier 2024.
Quant à l’expiration définitive du dispositif, elle est prévue le 31 décembre 2024. Il vous reste donc 2 ans pour profiter de cette demande sur le marché et de réaliser le meilleur rendement pour votre investissement.
La suppression progressive de la loi Pinel
Ces changements sus-énumérés font partie du programme du gouvernement dans la suppression progressive de la loi Pinel. Rappelons que ce dispositif avait été lancé en 2014 pour une durée de vie de 4 ans – soit l’expiration prévue en 2018. Celui-ci a ensuite été reconduit jusqu’au 31 décembre 2021.
Une partie des objectifs ont été atteints : la sortie de terre de logements neufs. Cependant, ce sont les maisons individuelles qui ont le plus séduit les investisseurs, au détriment des habitations collectives. D’où le maintien du dispositif jusqu’au 31 décembre 2024, mais uniquement pour les investisseurs qui investissent dans la construction de logements sociaux.
La suppression progressive des avantages s’étend aussi jusqu’en outremer. Rappelons que les investisseurs des DROM COM peuvent bénéficier de ce dispositif, et dont les taux de défiscalisation sont plus conséquents que ceux applicables en France métropolitaine. Ainsi, si en 2022, ces taux étaient de 23% (pour 6 ans d’engagement), 29% (pour 9 ans) et 32% (pour 12 ans), les nouveaux taux sont les suivants :
- pour 2023 : 21.5%, 26% et 28.5%
- pour 2024 : 20%, 23% et 25%
