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Comment calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?

Lorsqu’un processus de démembrement immobilier est engagé, le droit de propriété d’un bien se divise en deux. Ainsi, un parti reçoit la nue-propriété et l’autre, l’usufruit. Ces deux éléments ont chacun leur valeur. Et pour la déterminer, il existe un barème.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit peut se diviser en deux autres termes, « usus » et fructus ». Le premier cité représente le droit d’usage et le second celui de tirer des bénéfices financiers du bien. Le statut d’usufruitier permet donc d’obtenir le droit de jouissance complet d’un bien sans pour autant en être le réel propriétaire. Par conséquent, il ne détient pas le pouvoir de vendre le bien ni de le détruire complètement. Il doit aussi en assurer l’entretien et payer les charges fiscales.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

En complémentarité de l’usufruit, il y a la nue-propriété. C’est le droit à l’abusus ou possession des murs. Le nu-propriétaire détient donc la structure du bien, mais ne peut pas en jouir contrairement à l’usufruitier. Il n’a pas la possibilité d’usage et ne peut pas percevoir de revenus issus du bien. Néanmoins, il n’est donc soumis à aucune charge fiscale vu qu’il ne perçoit pas d’avantages. Par ailleurs, le nu-propriétaire peut vendre sa part sans en avertir à l’usufruitier.

Déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété

Il suffit pour cela de prendre l’un des deux en référence. Ici, la base sera la valeur de la nue-propriété en pourcentage de la valeur du bien en pleine propriété, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Cela donne le barème suivant :

  • 90 % de la pleine propriété pour les plus de 90 ans,

  • 80 % pour les 81 à 90 ans,

  • 70 % pour les 71 à 80 ans,

  • 60 % pour les 61 à 70 ans,

  • 50 % pour les 51 à 60 ans,

  • 40 % pour les 41 à 50 ans,

  • 30 % pour les 31 à 40 ans,

  • 20 % pour les 21 à 30 ans,

  • et 10 % pour les moins de 21 ans.

La valeur de l'usufruit s’obtient alors par soustraction des pourcentages précédents.

Il n’est donc pas difficile de déterminer les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit en se référant au barème donné précédemment. Il faut cependant faire attention à certains cas particuliers dont il faut se renseigner.

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